钟春标主任律师，东莞常平律师,现执业于广东常正律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
合同的效力向来都是理论界的研究重点，同样的，在实务中，合同的生效、无效也常常涉及到很多复杂的因素。因此，今天，就将关于;不动产买卖合同生效要件;这一问题进行具体的介绍，希望对您有一定的帮助。
１、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。
２、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。
３、就登记行为本身的性质看，登记仅起物权公示作用，并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。
４、将登记作为房屋买卖合同的生效要件，在实践中将会遇到一些无法解决的问题。
１、买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
２、签合同
卖 方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金，买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过 协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
３、办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
４、立契
房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的;白契;。
５、缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
６、办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
７、银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
１、契税
根据国家契税条例的规定，房屋买卖要向国家交纳契税，征收的标准是按房屋买卖成交价的3％～5％收取，全部由买方负担。
２、印花税
对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。
３、营业税
在中华人民共和国境内，转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5％。
４、城市维护建设税
缴纳增值税、营业税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7％；纳税人所在地在县城镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1％．
５、教育费附加税
这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3％。
６、土地增值税
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。
以上就是今天关于;不动产买卖合同生效要件;这一问题的全部介绍。首先，介绍的是不动产买卖合同生效要件，然后，又介绍了不动产买卖有什么注意事项。最后，还向大家介绍了房屋交易税费的几种税。感谢您的认真阅读。
在合同被确认无效以后，很多时候导致合同无效的一方是需要对另一方承担赔偿的。而我们除了要了解合同无效赔偿的范围、方法等内容，还需要在具体赔偿过程中主要一些问题。
1.正确界定损失与缔约过错之间是否存在因果关系，无因果关系不应判定过错方承担赔偿。
因果关系是使人对某种损害结果或不法事态负民事的条件。自古以来法律演进所形成的一个普遍观念是：除非法律另有特别规定，一个人对不是他造成的损害不承担法律上的。民法的因果关系理论本质上乃是客观地、公正地确定归属的问题，以避免滥施惩戒和转移。运用因果关系理论，当事人一方超出合同约定履行的部分所造成的损失与无效经济合同的订立和履行如果不具有因果关系，不能由缔约过错方承担民事。在审判实践中，无效经济合同纠纷大多是因一方未能按照无效经济合同中的某些条款履行而引起的。这就提出了一个颇具争议的问题：合同一方当事人未按合同约定的某些条款去履行，结果给对方当事人造成损害，或因自己履约行为而给自身造成的损失，是否也属于;因无效经济合同而造成的损失;，换句话说，缔约过错方是否要承担此损失毋庸讳言，因无效经济合同的履行而发生的财产损失后果，其原因可能是多方面的，哪些财产损失应当按照缔约过错原则由过错方来承担，哪些又应当按照当事人各自在履行中的过错来直接确定民事承担，必须分析无效经济合同的订立和履行与财产损失后果之间是否存在因果关系。如一信托公司与客户签订了一份外汇按金合同，信托投资公司违法经营导致合同无效，客户要求信托公司退还保证金。经查，信托公司已按客户指令将保证金打入香港方，信托公司由此辩称客户的损失并非其无效过错造成。在此案中，信托公司的辩称理由是成立的，信托公司的过错与客户损失不存在因果关系，因为客户保证金的损失是由其指令造成的。
2.正确界定损害赔偿的范围。
原《中华人民共和国经济合同法》第16条规定：经济合同被确认无效后，;有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失;。但是，原《经济合同法》对有过错的一方对无过错的承担损害赔偿的范围，没有作出具体的规定。相应的行政法律、规章以及司法解释，也没有界定，由此导致司法实践中做法不一。在单方过错致经济合同无效的情况下，确定有过错方对无过错方损害赔偿的范围，应当明确无过错方损害赔偿的利益的性质。合同损害赔偿的利益分为履行利益和信赖利益。履行利益，又称积极的契约利益，即因契约履行所得利益。信赖利益，又称消极的契约利益，即因信赖契约有效所受的损害。由于一方当事人的过错致合同无效而蒙受重大不利的无过错方，其损害赔偿请求权的内容应当是，而且只能是信赖利益。如德国学者耶林指出：;当事人因自己过失致使契约不成立者，对信其契约为有效成立的相对人，应赔偿基于此项信赖而生的损害;。我国台湾地区立法也认为契约无效，相对人所得请求赔偿的范围;自以因信赖契约有效所受之损害为限;。
我国的法律基本上渊于大陆法系，所以信赖利益赔偿应作为我国确定无过错方损害赔偿的原则。
