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房屋承租人优先购买权的行使

123发布时间:2023年7月28日 东莞常平律师  

一、法律如何规定房屋承租人的优先购买权?

根据《民法典》第七百二十六条的规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”

第七百二十七条:“【承租人对拍卖房屋的优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权”

二、房屋承租人行使优先购买权的限制条件

1、存在合法有效的房屋租赁合同关系。房屋租赁合同的签订系房屋出租人与承租人真实的意思表示,且合同不存在民法典规定的无效情形。

2、在同等条件下行使。所谓同等条件,是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同,要综合考虑价格的多少、付款期限的长短、一次性付清还是分期付款、有无担保等因素。在非同等条件下,承租人不能享有优先购买权。设立房屋承租人优先购买权制度的初衷是在不损害房屋出租人实质利益的情况下,维护承租人居住或生产经营的稳定。

3、必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人其将要出卖租赁的房屋,而承租人在15日内没有购买的意思表示,则承租人优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋,也就没有保护的必要了。对承租人优先购买权的行使期限加以限制是基于促进经济正常运转、交易安全的同时,以保护出租人和承租人双方各自利益为考虑。

4、承租人优先购买权无法对抗房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的情形。

三、出租人妨害承租人优先购买权的司法救济

《民法典》第七百二十八条:“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”。若出租人未通知承租人,承租人有权请求出租人承担赔偿责任。

由心静,凉生为室空。此时身自保,难更与人同。

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