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租房合同中避免买卖不破租赁的方法有哪些?合同撤销权的期间为六个月到一年

123发布时间:2022年11月19日 东莞常平律师  Tags: 租房合同中避免买卖不破租赁的方法有哪些,合同撤销权的期间为六个月到一年

  钟春标主任律师,东莞常平律师,现执业于广东常正律师事务所,为人和蔼可亲,容易沟通,办案风格亲切耐心,致力于通过良好的沟通为每一个当事人提供优秀的法律服务,做好实事,帮人排忧解难。法律专业知识扎实,办案认真负责,具有较强的判断能力及逻辑分析能力,一贯坚持“以事实为依据,以法律为准绳”的原则,最大限度地维护当事人的合法权益。

  

租房合同中避免买卖不破租赁的方法有哪些?

一、租房合同中避免买卖不破租赁的方法有哪些

避免买卖不破租赁方法主要应当是协商认定,就违约情况进行明确,用违约的惩罚来迫使对方不得违反买卖不破租赁原则,买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。

二、限制适用情况

1、动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢笔者认为,动产租赁不应当适用该原则,其理由如下:第一,动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二,对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则,不利于财产的流通,不利于充分发挥财产的效用,不符合物尽其用的财产利用原则。第三,租赁权的物权化应有一定的边界,否则不但有违租赁权物权化的初衷,而且会导致法律体系的紊乱,这一边界应通过其适用的客体体现出来,即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四,从各国立法来看,立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。

2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于:虽然对于承租人享有的承租权,古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到 “买卖击不破租赁”的变迁,逐步体现出一种租赁权物权化的趋势,但是,法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力,从而达到对租赁人权利保护的目的,但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下,仍然适用 “先物权优于后债权

3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。

4、破产财产处理过程中的限制适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

在司法实践中,如果租赁物在产权发生改变后导致租赁合同的失效,那么必定会给租赁市场带来了严格的问题,所以国家出台了买卖不破租赁原则,具体情况下应当由双方在签订合同时进行明确,双方都不得违反买卖不破租赁原则的法律效力。

合同撤销权的期间为六个月到一年

合同撤销权是为了合同有瑕疵或者对于合同撤销权人有权益损害时,通过单方面的撤销行为,维护合同当事人的利益,使合同归于无效的权利。然而,合同撤销权也是有时间限制的,合同撤销权的期间为六个月到一年。下面,的就来带大家了解一下合同撤销权期限的有关法律规定。

一、合同法关于撤销权期限的规定

最高法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第8条规定:“合同法第55条规定的‘1年’、第75条和第104条第2款规定的‘5年’为不变期间,不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定”。该司法解释只是规定合同法第75条规定的‘5年’期限是不变期间,而未规定该条规定的‘1年’期限为不变期间。审判实践中,对合同法第75条规定的‘1年’期限的性质存有分歧。有的同志认为,由于最高法院的司法解释已明确规定合同法第75条规定的‘5年’期限是不变期间,而未规定该条规定的‘1年’期限是不变期间,因此,该条中的‘1年’期限应当属于诉讼时效,对此,最高法院的法官也持肯定态度。既然是诉讼时效,就应当适用民法通则关于诉讼时效中断、中止和延长的规定;也有的学者认为该条规定的‘1年’期限属于不变期间即除斥期间。就世界范围考察,关于撤销权行使的期限,历来就有除斥期间和诉讼时效两种主张。

我们认为,合同法第75条所规定的‘1年’期限是除斥期间:首先,诉讼时效适用于请求权,请求权是请求他人为一定行为或者不为一定行为的权利。除斥期间则适用于形成权。就撤销权而言,尽管有的学者主张撤销权的本质是债权人请求债务人处分财产的受让人返还所得利益,债权人与受让人之间产生债的关系,因此,提起撤销的诉讼成为给付之诉进而撤销权是请求权,但我们认为撤销权是兼具有请求权和形成权性质的一种权利,一方面,债权人行使撤销权,可请求因债务人的行为而获得利益的受让人返还财产,从而恢复债务人的财产的原状。

另一方面,撤销权的行使又以撤销债务人与受让人的民事行为为内容,但是,撤销权的主要目的乃是撤销民事行为,而返还财产只是因行为的撤销所产生的后果。因此,有关期间的适用,应当适用除斥期间而不是诉讼时效的规定。其次,诉讼时效是可变期间,可变在于中断、中止,而按照民法通则,诉讼时效中断的事由,既可以是起诉、也可以是当事人一方提出要求或同意履行义务,而依照合同法的规定,撤销权的行使,只能通过诉讼,债权人无法通过向债务人主张撤销权来中断诉讼时效,债务人也无法向债权人表示撤销与受让人的法律关系来中断“撤销权诉讼时效”。因为债务人自己并没有保全撤销权,债权人通过起诉债务人行使撤销权,此时的中断又欠缺法律意义。所以,把‘1年’当作诉讼时效是没有实益的,也偏离了诉讼时效的本质。

二、实践中关于撤销权期限的规定

审判实践中,关于‘1年’期限的另一个争议问题是,‘1年’期限从何时起算合同法规定1年的期限从债权人知道或者应当知道撤销事由之日起计算,那么,是从债权人知道或者应当知道债务人处分财产之日起计算,还是从债权人知道或者应当知道债务人处分财产的行为害及债权之日计算有的学者认为后一种计算方式比较妥当,也有利于保护债权人的利益。我们认为,从债权人知道或者应当知道债务人处分财产之日计算较为妥适。因为以第二种方式计算,很有可能会出现这样的问题,债务人处分财产后,经过了很长时间,债权人才以债务人处分财产的行为侵害了债权为由请求撤销,将财产恢复原状,这会使债务人处分财产的行为长期处于不稳定的状态,甚至损害善意受让人的利益。例如,王某2000年1月将自己的房屋赠与李某,李某对其进行了装修并自己使用。2003年2月,张某以王某无偿赠与财产侵害了自己的债权为由请求法院撤销赠与行为。此时,如果法院判决撤销赠与行为,这对李某是不公平的,因为李某接受赠与物是善意的,而且装修又花去了一笔费用,这会造成李某的损失。因此,我们认为,关于1年期限的起算,还是应当以处分财产行为发生之日为当。

由上文可以得知,合同撤销权的期间为六个月到一年是经过法律和审判实践共同规定得到的。合同撤销权需要注意的不仅是期限问题,撤销的行使情形也有明确的法律规定,只有当合同中存在错误,威胁或虚伪的意思表示,产生不正当影响,或是与未成年人订立的合同情况发生时,才可以行使合同撤销权。



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