深圳市拆除重建类城市更新工作流程

一、城市更新单元划定

城市更新办法实施细则仅说明了一些关于城市更新单元划定的原则及技术方法，并未明确何时划定，谁负责划定划定时是否有开发商介入或者征求开发商的意见

“法定图则在编制过程中应当开展城市更新研究，对片区内特定城市建成区开展城市更新的必要性和可行性进行判定，科学划定城市更新单元。”

[城市更新单元划定的原则与技术要求]

城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并满足以下技术要求：

（一）城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。

（二）城市更新单元应当提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。

（三）政府社团用地、特殊用地原则上不得单独划定为城市更新单元。政府土地整备区范围内原则上不得划定城市更新单元。

（四）城市更新单元原则上不得包含被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护范围内的用地，但是通过城市更新实现用地清退的除外。

（五）城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。

（六）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围原则上应当以整村范围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划定城市更新单元。按照整村范围划定城市更新单元的，不受本条第一项限制。

（七）已纳入本市综合整治计划或近五年内已完成各类专项整治的区域原则上不得单独划定为城市更新单元。

特殊情况

或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十九条（拆除重建类的适用条件）规定的情形确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。（开发商自行拟定）

二、城市更新意愿收集

建筑面积和数量同时达到三分之二。

三、更新单元规划制定计划申报与报批

第四十三条[单元规划制定计划申报要求]申报单元规划制定计划应当同时满足以下条件：

（一）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十九条规定的情形确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。

（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。

（三）已形成计划申报主体。

（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。

四、城市更新单元规划的编制与审批

计划申报主体开展土地清理和单元规划的编制与审批，土地清查即核查五类用地情况，单元规划编制一般聘请中介服务公司

城市更新单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元内符合本细则第五十四条第二款第一至五项（五类用地）规定的各类用地的总面积。

不涉及修改法定图则强制性内容的，直接由规划国土委管理局审批，报市局备案

涉及修改法定图则强制性内容的，由市局报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议。

五、项目实施主体的确定

申报主体向区城市更新主管部门申请对范围内的建筑物进行清理，在30个工作日内对其权属、功能、面积等进行初步认定：（认定范围内共有多少房子权利主体如何为下一步开展权利主体转移提供准备）

多种方式将权利主体转移为单一权利主体后，方可确认项目实施主体。

当然，实施主体资质需要满足一定的条件涉及房地产开发经营活动的旧住宅区改造项目，其实施主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位

六、项目实施计划及相关审批事项

项目实施主体可持实施主体确认文件向市规划国土部门申请将该项目纳入拆除重建类项目实施计划、向发改部门申请核发建设项目可行性研究报告批准文件、向环保部门申请核发环境影响报告书批准文件

项目实施监管协议、建筑物拆除、土地移交（基础设施、公共服务设施用地）、土地审批、合法建设用地规划许可证、签订土地使用出让合同、按规定补缴地价