深圳大冲城中村改造

1、大冲村基本情况

大冲村在农村城市化以前保持着原始的田园村庄心态，村民主要以耕田、捕鱼、卖草等原始务农手段谋生，过着自食其力的简朴生活。该村位于南山区高新技术产业园区东片，具体范围为：北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东到沙河西路，总用地面积68.4公顷（扣除范围内莱英达宗地6.6公顷）。人口：现状总人口29007人，其中常住户382户，总籍人口1007人（仅占3.4%），暂住人口28000人，常暂比为1：27.8.随着深圳市城市化的进程，对城市周围农村集体土地的征用成为解决城市用地需求的主要途径。在这一阶段的土地征用过程中，原来属于村里的耕地大部分被征用为城市建设用地，一部分农民也转为非农人口，农民的生产方式也由务农转向做工或经商，人们的经济收入和生活水平也有了很大的提高。农城化以后属于农村所有的集体土地除村民自留宅基地外，新成立的股份公司还发展了村办工厂、商业等设施，以增加村民的经济收入来源。92年末农城化后村委改为居委，用时成立大冲实业股份有限公司，下设6个经理部，产业由传统的农、牧、渔业逐渐向服务业为主的第三产业转换，但工业仍是大冲村目前的经济支柱。

2、大冲村改造方案

大冲村改造的定义为：建设委深圳市高新技术产业园区配套基地；建设与深圳市整体城市形象及高新园区形象相适应的新型现代化高尚居住社区。

大冲村距离南山商业文化中心3公里，距深圳市中心约10公里，至宝安机场约20公里，与特区内其他三个高新园（前海、留仙洞和大学城）之间的距离也在10公里之内，另外地铁一号线也将在此布点。优越的区位条件，与城市整体结构的依托关系和便捷的交通联系；将有利于大冲村在充分享用城市各项配套服务设施的同时吸引城市的消费人流。此外，大冲村位于南山区高新技术产业园区中区的东部，是深圳市高新技术产业带“9+2”中非常重要的一环。因此，要通过旧改加速大冲村的城市化进程，只有依托高新技术产业园区的发展，提高对高新技术产业园区生活配套的服务能力，大冲村才能实现现代居住文明社区与高新技术产业园区之间的高效衔接。

因此改造方案包括：“工业入园”逐步迁出第二产业；结合为高新园区配套大力发展商业及服务业，逐步改善第三产业的环境，使其成为大冲村经济发展的支柱产业。

大冲村整体改造面积达68.5万平方米。改造后的总建筑面积超过130万平方米。整个大冲旧改分为前期准备、拆迁实施和开发实施4个阶段。整体改造完成需要3到5年。旧改实施时将首先启动安置区建设。对于拆迁安置经费，政府全程介入，实施严格监管。

3、大冲村改造模式

大冲村涉及工厂的搬迁、居民的拆迁和高新园区配套设施建设，改造工程大，费用高；政府、开发商、村股份公司三者中不能由任何一方来完成改造，故改造模式选择为：战略组合，即大冲旧改采取“政府主导、市场运作、股份公司合作参与”模式。

4、 大冲村改造中的补偿方案

根据补偿协议，大冲村村民获得的补偿标准是1.1万元/平方米的货币补偿方案和1：1的实物补偿标准。