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什么情况可以解除租房合同 如何确认双方属承揽还是雇佣关系

发布时间:2021年12月23日 东莞常平律师  Tags: 什么情况可以解除租房合同,如何确认双方属承揽还是雇佣关系

 钟春标主任律师东莞常平律师,现执业于广东常正律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

什么情况可以解除租房合同

  什么情况可以解除租房合同解除租房合同主要有三种情况,一是房东与租客协商约定解除,二是出现法定事由,导致租房合同的解除,三是违约情况下解除房屋租赁合同,下面由在本文整理介绍。

  一、约定解除

  房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益,根据合同自由的原则,经协商一致而解除合同。

  我国《合同法》第九十三条规定:;当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。;

  二、法定解除

  房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时,当事人一方依法行使解除权解除合同,终止合同的权利义务。

  根据我国《合同法》第九十四条的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  1、因不可抗力致使不能实现合同目的;

  2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  5、法律规定的其他情形。

  三、违约情况下解除房屋租赁合同

  依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示,是受法律保护的,双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议,有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下,擅自搬离承租房屋,停止履行合同义务。

  这种情况属于承租人违约,从严格的法律意义上看,并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性,在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更,为体现公平原则,平衡各方利益,避免社会资源的浪费,酌情有必要对其解除合同请求予以支持。

  

如何确认双方属承揽还是雇佣关系

  「案情」

  家住河南西峡县米坪镇的青年农民张刚于2004年农历1月21日夜11时许,在米坪镇开办一日杂门市的武小刚 进了一车货回来后,打电话让张刚和毕某去帮忙为其卸货,按每吨3元给付报酬,张刚在上车解绳时,一脚蹬空从车上摔了下来,摔伤头部腰椎,住院21 天,花费医疗费2503.20元,后经法医鉴定张刚的伤情为腰椎骨折构成轻伤一级,伤残九级;脑损伤致智力缺损构成八级伤残。为此,张刚状告武小刚以当时卸货时天黑,门口没有路灯,卸货时看不清货物造成此事故的发生,张刚早年丧妻,现有两个女儿,大女儿现年14岁,小女儿年仅3周岁,张刚在诉请中也认为自己有一定的,为此要求武小刚承担60%赔偿。要求法院判决赔偿医疗费、误工费、护理费、交通费、鉴定费、 残疾赔偿金及两个女儿的抚养费、 精神抚慰金等共计37623.98元。

  武小刚在法庭上辩称:我找张刚为我卸货,每吨货3元钱报酬,他负担货卸到我指定地点,我与张是一种承揽关系,而不是雇佣关系,我不应当承担赔偿。张刚称当时店外未开灯不属实,当天晚上车到门口后,我妻子就将门口的大灯,小灯全部打开了,且灯光很亮,张刚从车上摔下,是因为其自身不小心所致,所以我不应当承担。张刚小女儿已被郭某所领养,张刚对其未尽实际抚养义务,因此也无权要求我赔偿其小女儿的抚养费。

  「审判」

  西峡县人民法院于2005年6月20日开庭审理了此案,该院审理认为:原告受雇佣于被告,且在雇佣活动中受伤,作为雇主的被告应对原告承担赔偿,但原告作为成年人,且长期从事卸货工作,由于自身未尽到注意义务,也应承担其相应,故被告应按其所承担的60%比例赔偿原告的合理损失。针对原告的具体诉讼请求,原告诉请残疾赔偿金,考虑原告的受伤部位和目前恢复状况,原告伤残的赔偿比例应按 30%为宜,原告同时诉请被抚养人张某的抚养费,被告辩称张某虽系原告婚生女,但早已被他人收养,已不是原告的实际被抚养人,故不应承担张某的抚养费,原告称张某虽在其亲戚郭某家生活,但是原告委托其代养,且提供了县公安局常住户口登记本,证实了原告与张某系父女关系,被告亦未提供民政部门的收养关系证明,故对被告辩称理由不予采信,被告应承担原告婚生女张某的合理抚养费,原告诉请精神抚慰金,考虑到原告的伤残程度和其过错,应以2000元为宜。原告未向本院提供其实际住院天数为23天的证明,应以被告认可的21天为准。原告诉请交通费300元,但仅向法院提供150元票据,法院对此150元予以支持。

  根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第二十五条第一款、第二十八条之规定,于6月20日做出如下一审判决:被告武小刚赔偿原告张刚医疗费1916.8元、误工费210元、护理费210元、伙食补助费105元、交通费150元、鉴定费1070元、残疾赔偿金15876元 、大女儿张某的抚养费2152.8元、小女儿张某的抚养费8073元,以上共计29763.6元的60%即17858.16元,另支付原告张刚精神损害抚慰金2000元,共计19858.16元。

  「评析」

  法院根据原、被告的诉辩称,确定本案争议焦点为:原告与被告是属雇佣关系还是关系,被告应怎样担责

  针对本案争议焦点,评析如下:原告认为是被告雇佣其和毕某为其卸货,在卸货过程中因被告未开路灯,其在解绳过程中踏空造成损害,被告作为雇主应对原告造成的损害承担赔偿。被告认为原、被告之间是一种承揽关系,原告承揽卸货,被告按双方约定支付其报酬,原告作为承揽人在卸货过程中造成自身损害,被告无过错,原告应自负其责。法院认为原、被告之间是属于一种雇佣关系,表现在:①原告与毕某一同为被告卸货,二者都被被告雇佣,原告和毕某的卸货行为是受被告约束,如果原、被告之间是一种承揽行为,原告作为承揽人,是其自己完成卸货还是和其他人共同完成无需被告约束;②原告卸货怎样卸,卸货后放在何处均受被告方指示安排;③从劳动报酬的给付看,按原、被告约定每吨3元,原告从中未赚取任何利润,作为双方约定的报酬按3元/吨仅是雇主和雇员约定劳动报酬给付的一种方式。而作为承揽关系一般情况下承揽人要承担风险,因此承揽人获取的报酬要高于一般劳动力支出而获取的报酬,原告和毕某获取的劳动报酬是对等的,原告从中并未赚取一定的利润。从以上三个方面来看,原、被告之间是一种雇佣关系,根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定:雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害,雇主应当承担赔偿。因此,本案中被告对原告所受伤害应承担赔偿,但原告作为成年人,长期从事卸货工作,应当对卸货工作比较熟练,自身未尽注意义务,也应承担一定的。原告称当晚卸货时,被告门前灯未打开,对其工作造成不利环境,但被告提供的开货车的司机刘某证言、对王某、白某的调查笔录等证实被告家门口当晚开灯的事实,法院予以采信。因此,被告和原告应对本次事故承担主次,比例以 6: 4为宜。

  综上分析,法院依据有关法律作出如上判决是有法有据的。



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